今年樓市銷(xiāo)售不景氣，已是不爭的事實(shí)。在信貸緊張和購房者觀(guān)望情緒的影響下，3、4月樓市最終未能再現″小陽(yáng)春″。據中原地產(chǎn)統計，以54個(gè)主要城市來(lái)看，今年前四個(gè)月，新房市場(chǎng)總成交量比去年同期下跌了25%。
由于銷(xiāo)售疲弱，市場(chǎng)里的各種促銷(xiāo)開(kāi)始出現。2月底，杭州、常州等城市的部分樓盤(pán)率先開(kāi)打降價(jià)牌；其后，寧波、沈陽(yáng)、無(wú)錫、大連等多個(gè)城市也陸續出現項目降價(jià)打折或低價(jià)入市。這些降價(jià)項目的共同特點(diǎn)是，都位于庫存壓力大的城市，項目定價(jià)過(guò)高或前期上漲過(guò)快，因此開(kāi)發(fā)商被迫降價(jià)。雖然大部分樓盤(pán)降價(jià)后賣(mài)得還不錯，說(shuō)明市場(chǎng)仍有潛在需求；但由于這些城市的存量壓力在短期內實(shí)難化解，未來(lái)可能還會(huì )有更多項目加入降價(jià)隊伍。
一個(gè)值得注意的現象是，在這輪促銷(xiāo)大潮中，除了降價(jià)，″墊首付″也開(kāi)始在很多城市的房產(chǎn)市場(chǎng)浮出水面。
其實(shí)，這并不是今年才流行的全新?tīng)I銷(xiāo)手段，早在2008年的市場(chǎng)低谷期就出現過(guò)。當時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了刺激銷(xiāo)售，允許購房者將原本應該一次性付清的首付款分期來(lái)支付，期限通常在三個(gè)月到兩年間不等，且通常不需要買(mǎi)房人支付利息。在這種模式下，開(kāi)發(fā)商其實(shí)是替購房者先墊付了部分首付款（按當時(shí)的規定，首付款最低要占到購房全款的兩成）。雖然這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商的短期支出增加了；但只要首付一到位，房子就算售掉了，然后他們就可以立即拿到購房者從銀行貸到的、相當于房?jì)r(jià)80%的按揭貸款了。所以在淡季里，這也是個(gè)可以接受的法子。雖然嚴格來(lái)說(shuō)，這個(gè)做法有違規的嫌疑，但由于沒(méi)有政策法規明文禁止，加上市場(chǎng)低迷，因此在當時(shí)，即使開(kāi)發(fā)商公開(kāi)宣傳，也并沒(méi)有被政府主管部門(mén)制止。
后來(lái)又更進(jìn)了一步，發(fā)展出所謂的″零首付″概念，就是首付款全部由開(kāi)發(fā)商墊付，購房者就可買(mǎi)到房子。當然了，開(kāi)發(fā)商墊的錢(qián)還是要購房者在一定時(shí)間內還清的，而且需要支付一定的利息；不過(guò)，″墊首付″部分產(chǎn)生的利息通常都會(huì )低于同期的銀行貸款利息，甚至有的開(kāi)發(fā)商是完全貼息給買(mǎi)家的。所以，這種銷(xiāo)售方式本質(zhì)上也是一種變相的讓利促銷(xiāo)。由于2008年的市場(chǎng)低谷并沒(méi)有持續很長(cháng)時(shí)間，因此″墊首付″現象也很快消失，最終沒(méi)給市場(chǎng)帶來(lái)太大影響。
而今年3月以來(lái)，長(cháng)沙、深圳、濟南等城市又出現了新一輪″墊首付″現象。值得關(guān)注的是，除了和2008年類(lèi)似的開(kāi)發(fā)商貼息外，這次還出現了一些新變化。
其一，″墊首付″的出資對象擴大了，不僅僅局限于開(kāi)發(fā)商，一些房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司乃至第三方金融服務(wù)公司，也都參與了進(jìn)來(lái)；
其二，大多數第三方機構提供的墊資，如世聯(lián)行和易居等知名房地產(chǎn)代理公司推出的針對購房者的貸款服務(wù)，利率高于銀行同期貸款利率；
其三，在深圳 ，甚至還出現了與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)、完全由房產(chǎn)中介和貸款公司操作的″零首付″模式，而且一、二手房都適用。也就是，形成了一個(gè)不可監控的地下借貸市場(chǎng)，其盈利主要來(lái)自墊資部分的利息，以及貸款服務(wù)手續費和中介費。
雖然年初以來(lái)，由于資金成本提高，以及對房地產(chǎn)風(fēng)險意識增強，房貸就一直緊張，各家銀行紛紛取消折扣、收緊了口子，但這并不是導致上述″墊首付″出現的直接原因。因為在一筆購房款中，信貸收緊所能影響的只是后續按揭部分，而首付部分向來(lái)是先由購房者自己出資的。這樣看來(lái)，目前這些″新型墊首付″業(yè)務(wù)，已不再是簡(jiǎn)單的讓利促銷(xiāo)，而是在幫助一些購買(mǎi)能力不足、拿出首付款有困難的購房者在買(mǎi)房了。
當然，80后的購房者的承受力吃緊，同政府規定的首付比例一路走高是直接相關(guān)的。中國央行、銀監會(huì )等監管機構對房貸首付款一向嚴格控制。2008年時(shí)，首付款比例最低為20%；2010年9月底，為配合國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）中提出的宏觀(guān)調控思路，央行、銀監會(huì )發(fā)文 ，把購買(mǎi)首套房的首付比例提高到了30%，二套房首付比例提高到50%、且執行1.1倍的基準利率；到了2011年3月，銀監會(huì )再次發(fā)文 ，將二套房的首付比例提高到60%；一直到2013年底，北京、上海、杭州、廈門(mén)等城市又將二套房的首付比例提高到了70%。
首付比例一直是中國監管當局調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一。由于買(mǎi)房可以利用銀行貸款作為杠桿，因此在市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候提高首付，就可以降低杠桿作用，抑制需求；反之，降低首付則可以刺激市場(chǎng)。同時(shí)，首付比例也是控制市場(chǎng)風(fēng)險的重要工具。例如在20%首付的情況下，如果房?jì)r(jià)下跌超過(guò)20%，購房者將變成負資產(chǎn)，市場(chǎng)整體風(fēng)險大增。因此過(guò)去數次提高二套房貸的首付比例，就是為了防范風(fēng)險。而現在的″墊首付″則給了購房者更多輾轉騰挪的余地，也就部分抵消了監管部門(mén)調控市場(chǎng)的力度。
此外，銀行系統出于對風(fēng)險的控制，對房貸的真實(shí)性也一向很重視，不僅禁止用消費貸款替代房貸來(lái)購房，也多次重申 ″嚴厲打擊‘虛假按揭’等套取和詐騙銀行貸款的行為″ 。而上文提及的深圳中介操作的″零首付″，正是讓購房人在沒(méi)有首付款的情況下就獲得了銀行房貸，對銀行而言風(fēng)險大增，有虛假按揭的嫌疑。
最近一兩年，國內金融市場(chǎng)快速發(fā)展，尤其是小額信貸、網(wǎng)上P2P貸款等模式的興起，為″新型墊首付″提供了市場(chǎng)基礎——不僅是具備放貸資格的機構增加了，而且出于盈利的需求，這些機構的審核也比傳統銀行更加寬松、手續更簡(jiǎn)便。這類(lèi)投資有多大規模進(jìn)入樓市，目前還沒(méi)有證據，但在房貸實(shí)際需求巨大且銀行貸款收緊的背景下，可能性是很大的。
而從購房者的角度來(lái)看，之所以有購房者愿意通過(guò)上述各類(lèi)中介代理或貸款公司籌款、接受比銀行利率更高的″墊首付″，顯示出他們對后市依然看漲，至少不認為房?jì)r(jià)短期內會(huì )下跌。否則他們不會(huì )愿意去承擔額外的利息成本。這一點(diǎn)，正是眼下和2008年市場(chǎng)低谷期最大的不同。于是，在目前的商業(yè)模式中，開(kāi)發(fā)商、購房者、代理公司或第三方金融機構，看起來(lái)都得到了自己想要的。然而，皆大歡喜的背后是否隱含著(zhù)風(fēng)險呢？
大家對美國2008年的次貸危機應當還記憶猶新。次貸危機的起源，就在于當信貸環(huán)境寬松、房?jì)r(jià)上漲時(shí)，以低首付吸引低收入、低信用，本來(lái)就不具備購房能力的客戶(hù)貸款購房。同時(shí)，這些住房抵押貸款又被證券化上市交易，放大了風(fēng)險。而當房?jì)r(jià)下跌、信貸收緊后，這些次貸客戶(hù)無(wú)力償還貸款，隨之引發(fā)金融危機。
相比之下，中國住宅市場(chǎng)對銀行貸款的依賴(lài)度要小得多，據中原集團研究中心估算，國內住宅銷(xiāo)售金額中，超過(guò)六成資金來(lái)自購房者的現金。而次貸危機前的美國則正相反，大約七成的資金來(lái)自銀行貸款。由于國內貸款比例較低，一旦房?jì)r(jià)下跌，即便買(mǎi)房人停止還貸，其影響也較??；另外，國內房貸被金融產(chǎn)品化的程度偏低，風(fēng)險也是小于美國的。
但是，縱然以讓利促銷(xiāo)為目的的傳統″墊首付″會(huì )隨市場(chǎng)回暖而消失；以贏(yíng)利為目的的″新型墊首付″，卻可能隨著(zhù)金融市場(chǎng)的急劇變革而持續增長(cháng)。如果在銀行發(fā)放的房貸之外，各種其它形式的貸款持續流入住房市場(chǎng)，無(wú)疑將增加市場(chǎng)的潛在風(fēng)險，并提高政府調控的難度。因此，銀監會(huì )應當參照正規銀行對現行房貸首付條件的要求，盡早明確和規范這類(lèi)第三方貸款的服務(wù)范圍，避免長(cháng)期處于灰色地帶而積累風(fēng)險。
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